園區改造提升的熱潮，不只發生在江蘇。在上海，地方政府明確提出要推進近郊區舊工業區的更新轉型，全上海市104個工業區塊的更新轉型已發展上升為市級戰略。

在廣東，廣州提出通過“關停淘汰一批、功能轉變一批、改造提升一批”，對2700多個村級工業園進行整治提升；順德將村級工業園改造定為頭號工程，出臺村級工業園升級改造實施意見，以此盤活村級工業園用地，釋放產業發展空間……

園區經濟的第三次轉型

細看各地園區更新改造出臺的意見、相關的報道，不難發現一些高頻詞，如“盤活建設用地存量”“推動產業轉型升級”“引導特色產業集聚發展”等等，一詞以蔽之，那就是“轉型”。

通過梳理我國園區經濟的發展歷程，這一波園區更新改造可謂“第三次轉型”

第一次轉型出現在21世紀初。隨著中國加入WTO，第一批園區發展超過10年，初具規模，也遇到了發展瓶頸，因此提出了開發區的“二次創業”，總體偏向于擴大空間規模、完善城市功能、壯大產業集群、改善投資環境等方面；

第二次轉型在開發區“三為主、二致力、一促進”的指導方針下，大部分開發區從產業園向綜合新城轉變。在產城融合的理念下，開發區從功能結構、空間形態、產業布局、建筑改造、管理體制等方面進行轉型再開發；

第三次轉型以高質量發展為目標，突出創新、綠色、開放發展，提出了堅持創新發展理念、推進綠色集約發展、促進開放型經濟發展、加大國際合作交流、打造國際合作園區、深化體制機制改革等一系列高質量發展策略，目前正在進行中。

過去的重型機器與大量勞動力生產企業已逐漸被淘汰，舊工業廠房、宿舍存在抗震系數不符與承重等多樣問題，已無法滿足現今企業的需求。同時，分散的建設、混合區的權屬深深地影響新型城鄉建設的推動，除了存在城市形象問題，還存在治安、消防和衛生等多方面問題，影響著人居環境、生活、出行等。

從過去粗放式建設至今，早期建成的鋼架廠房、框架廠房、磚混廠房，建成均達到30年以上，建筑擴震、承重和安全系數早已滿足不了需求，也到了更新的時候。

園區更新本質是高質量發展

以北京的園區更新為例，園區更新有三個主要方向：

一是由舊園區到新園區，也就是說由過去的制造業為主的工業園，直接升級為教育科研用地，這就指明了我們未來的城市要以研發為核心，所以這類工業用地是從舊到新的；

二是園區新建，把整個園區更新為城市功能，不再具備傳統的制造業功能，例如海淀北部永豐的新材料產業基地，以前是以央企的制造業為主，現在已經規劃成教育、科研和商務辦公用地，它就是一個典型的把園區整個城市單元進行全面更新的典范；

三是由園到城，從制造業基地到產業新城，最典型的就是北京的亦莊，從匯集世界500強的制造業到產城融合的產業新城。

城市更新的目標絕對不是房地產開發，而是城市功能的完善和提升。所以我們園區更新的目標是以構建新的產業生態為核心，所以它要利用到產業生態的評價和未來的生態環境建設。

在城市更新的具體操作上，城市更新最重要的是大家利益共同體共同愿景的實現，土地方、產業方、政府方、投資方、運營方，這“五方”構成了城市更新項目的運作系統，沒有任何一方的協作和支持就變成了一個相互掣肘的局面。

城市更新要通過促進產業升級，變成城市新的產業發展器和動能轉換加速器，凸顯城市的綜合價值，這也是園區更新、城市更新的目標。

從空間形態上看，工業園區更新改造主要是針對存量工業用地，實現現狀低端產業向規劃高端產業的轉變。提高空間集約利用，是園區更新改造的一個重要目標。

發展近 40年來，開發區也積累了相當程度的問題及不足，比如企業創新的主體地位不夠突出、產業鏈價值鏈的引領性作用有待提升、園區土地空間利用不足且面臨瓶頸、環保安全問題存在危險隱患，以及開發區行政效能出現下降等，這些問題都需要在未來的轉型發展中得到妥善的解決。

而園區更新的本質就是高質量發展。已經到來的“十四五”時期，我國高質量發展將進入新的發展階段，供給側結構性改革持續深入，產業結構調整和升級轉型深化，新技術、新模式、新業態、新產業不斷涌現，經濟發展新舊動能加速轉換，高質量發展態勢日益顯著。

園區作為中國經濟發展的重要引擎，區域經濟發展的重要載體，高質量發展要求園區通過自身的質量變革、效率變革、動力變革，獲得新的發展動力。園區更新作為一種創新手段，更是園區高質量發展的重要抓手。