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產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃的幾個(gè)要點(diǎn)
來(lái)源：高新院 achie.org 日期：2021-11-23 點(diǎn)擊：次
工業(yè)定位：了解園區(qū)在做什么。
行業(yè)定位，是指一個(gè)區(qū)域依據(jù)自身的綜合優(yōu)勢(shì)和獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，所在的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段和各個(gè)行業(yè)的運(yùn)行特點(diǎn)，對(duì)其進(jìn)行合理的發(fā)展規(guī)劃與布局，確定主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。
優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)是指在一定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段中，對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有很強(qiáng)的帶動(dòng)作用，并且廣泛、直接或間接地影響到產(chǎn)業(yè)部門(mén)，該公司能夠快速有效地運(yùn)用先進(jìn)技術(shù)和科技成果，滿足日益增長(zhǎng)的市場(chǎng)需求，具有持續(xù)的高增長(zhǎng)率和較大發(fā)展?jié)摿Γ巧a(chǎn)鏈中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中堅(jiān)力量。
02建筑與建筑策劃：了解向顧客提供怎樣的空間載體。
公園的建設(shè)和建設(shè)規(guī)劃主要涉及到三個(gè)方面：園區(qū)的建設(shè)規(guī)劃、建筑規(guī)劃和園區(qū)工程規(guī)劃。盡管是由專業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)院和建筑設(shè)計(jì)公司制定的，但是在行業(yè)運(yùn)行的角度，也需要為設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)提供一些具有創(chuàng)新性、前瞻性的意見(jiàn)。
對(duì)大范圍的建設(shè)規(guī)劃進(jìn)行總體規(guī)劃，要從城市土地利用和空間布局、市政配套、產(chǎn)業(yè)分布等方面著手，著眼未來(lái)，立足現(xiàn)在，統(tǒng)籌兼顧，系統(tǒng)規(guī)劃。工業(yè)用房、商業(yè)配套和住宅配套于產(chǎn)業(yè)新城，規(guī)劃了合理的建設(shè)開(kāi)發(fā)比例和空間布局。
設(shè)計(jì)應(yīng)結(jié)合產(chǎn)業(yè)定位，確定建筑規(guī)范與建筑配套，不同行業(yè)類型的產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃要體現(xiàn)鮮明的差異，例如工業(yè)園區(qū)的建筑規(guī)劃與文化創(chuàng)意園相距甚遠(yuǎn)，而工業(yè)園區(qū)內(nèi)的制造業(yè)園區(qū)與物流園區(qū)則有很大不同。
明確了建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃的先決條件？后建什么?
工程規(guī)劃不能小看，它與產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、企業(yè)招商有密切的關(guān)系，如果建設(shè)計(jì)劃不能按計(jì)劃進(jìn)行，就會(huì)造成產(chǎn)業(yè)配套、招商工作難推進(jìn)等一系列問(wèn)題，甚至可能導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂。
03招商規(guī)劃：用一生的計(jì)劃去贏得客戶。
公園招商規(guī)劃是一套以實(shí)操為重點(diǎn)的策劃。工業(yè)規(guī)劃、建筑規(guī)劃無(wú)論多么出色，沒(méi)有切實(shí)可行的招工計(jì)劃和有效實(shí)施，一切都是虛話。招工計(jì)劃的內(nèi)容包括：目標(biāo)客戶群、優(yōu)惠政策、招商戰(zhàn)略、人員配備和專業(yè)培訓(xùn)、招商管理系統(tǒng)等。
目標(biāo)客群的確定是招商規(guī)劃的關(guān)鍵，能否找到理想的目標(biāo)客群取決于前期行業(yè)上下游企業(yè)分析的準(zhǔn)確性。
公園要有針對(duì)性，要有針對(duì)性，要符合企業(yè)的特點(diǎn)，除普惠政策外，還要有“一事一議”的“撒手式”政策。企業(yè)要與時(shí)俱進(jìn)，運(yùn)用現(xiàn)代營(yíng)銷手段，進(jìn)行合理的營(yíng)銷整合，以適應(yīng)市場(chǎng)的發(fā)展。
許多園區(qū)會(huì)忽視招商人員的專業(yè)培訓(xùn)和招商體系的健全，特別是對(duì)于地產(chǎn)成分濃重的產(chǎn)業(yè)區(qū)，正是因?yàn)檫@個(gè)原因，極大地影響了招商績(jī)效。
04園區(qū)營(yíng)銷策劃：學(xué)會(huì)“放長(zhǎng)線，釣大魚(yú)”
經(jīng)營(yíng)規(guī)劃包括：物業(yè)管理、配套商業(yè)經(jīng)營(yíng)、園區(qū)公共服務(wù)平臺(tái)、政府公關(guān)協(xié)調(diào)、園區(qū)管理規(guī)范化、園區(qū)內(nèi)生源開(kāi)發(fā)及品牌復(fù)制經(jīng)營(yíng)模式等。
運(yùn)行計(jì)劃是許多園區(qū)的不足之處，個(gè)中原因很多，有些由于項(xiàng)目以短期房地產(chǎn)為主，不考慮長(zhǎng)線的園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理；有的因?yàn)槿狈?u>園區(qū)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，沒(méi)有明確園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理的核心內(nèi)容；有的因?yàn)殡m然知道園區(qū)基本的運(yùn)營(yíng)管理內(nèi)容，卻不想投入過(guò)多的人力、財(cái)力和精力來(lái)做實(shí)務(wù)一樣，其升值與否，取決于物業(yè)管理情況。產(chǎn)業(yè)園區(qū)是否能得到業(yè)主及業(yè)界的認(rèn)同與贊譽(yù)，是否能提升物業(yè)價(jià)值，關(guān)鍵在于園區(qū)的運(yùn)營(yíng)管理能力(物業(yè)管理只是其中一小部分內(nèi)容)。
如有計(jì)劃地進(jìn)行品牌推廣、復(fù)制經(jīng)營(yíng)，就必須有一套成熟、完善的經(jīng)營(yíng)管理模式和良好的品牌形象。
05園區(qū)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)規(guī)劃：各省級(jí)量化指標(biāo)。
公園的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)包括兩個(gè)方面：
第一部分為園區(qū)項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，是對(duì)園區(qū)項(xiàng)目本身投資和經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行測(cè)算和考慮，并根據(jù)數(shù)據(jù)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，其中主要涉及行業(yè)指標(biāo)的估算、經(jīng)營(yíng)收入構(gòu)成比例(房地產(chǎn)增值和產(chǎn)業(yè)增值)、財(cái)務(wù)收益自力分析(內(nèi)部收益率、回收期、投資率、資本利潤(rùn)率等清算能力的分析(盈虧平衡分析、敏感性分析)等。
二是園區(qū)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，是衡量園區(qū)經(jīng)營(yíng)狀況的綜合量化指標(biāo)，包括入駐企業(yè)的數(shù)目、投資密度、園區(qū)企業(yè)總產(chǎn)值和利稅(有的園考核開(kāi)票數(shù)額)、園區(qū)就業(yè)人數(shù)、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)增加值、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、
對(duì)于一個(gè)大的園區(qū)或者產(chǎn)業(yè)新城，要從整體上考慮，要考慮到園區(qū)和周邊地區(qū)的整體發(fā)展，同時(shí)考慮到產(chǎn)業(yè)形態(tài)和產(chǎn)業(yè)配置，房地產(chǎn)形式與空間布局商業(yè)配套與公共設(shè)施配套，以及園區(qū)發(fā)展留出的空間要有開(kāi)放性、長(zhǎng)期的建設(shè)理念和可持續(xù)發(fā)展的建設(shè)思路。
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