按照戶籍人口計算，中國的城鎮化水平明顯偏低。如果按戶籍人口城鎮化率達到70%計算，未來中國城鎮戶籍人口至少還要增加5億人。城鎮人口的增加，首先會帶來需求的增加，特別是住房這一基本需求的增加。若再考慮到住房質量和配套水平提高、城鎮布局調整、住房翻新改造等因素，可以得出結論，城鎮化的推進將帶來巨大的市場需求，對中國經濟持續發展形成有力支撐。

　　隨著中國經濟增速換擋和困難企業增加，一些機構和個人對中國經濟發展前景的擔憂不斷增加，一些唱空中國經濟的老調又在重彈。其中一個論調就是，中國開始面臨嚴重的需求不足和產能過剩，進而要出現巨大的債務風險。這樣誤判中國經濟的一個重要原因，就是沒有看到中國正處于城鎮化持續較快推進的歷史時期。

　　2014年，按照常住人口計算，中國的城鎮化率為54.77%；按照戶籍人口計算，2012年中國城鎮化率為35.33%。2010年美國城鎮化率超過80%，日本超過90%，高收入國家一般都在70%-80%及以上。中國的城鎮化水平明顯偏低。

　　城鎮化是現代產業、市場發展的結果，是現代社會生產力和生產關系變化的集中反映。改革開放以后，中國依靠自主建設的工業體系，在引入市場和對外開放的推動下，全面加快了工業化、市場化、國際化進程，客觀上必然會加快城鎮化進程。1978-2014年，中國按照常住人口計算的城鎮化率從17.9%提高到54.77%，城鎮常住人口從1.72億人增加到7.49億人，增加了5.77億人，年均增加1600萬人，超過很多國家的總人口。即使在經濟增速換擋時期，2012-2014年，中國城鎮常住人口也增加了5900萬人，年均增加1966萬人。

　　城鎮人口的增加，首先帶來了需求的增加，特別是住房這一基本需求。中國房地產市場發展，首先集中在滿足城鎮戶籍居民住房改善方面。這也導致很多人依據城鎮戶籍居民的住房情況判斷中國房地產市場的供求關系。

　　這一靜態的、不考慮中國城鎮人口特別是戶籍人口變化的思維模式，往往會得出中國城鎮住房供給已經平衡甚至過剩的結論。有些不負責任的分析，甚至認為中國城鎮空置住宅已經達到6400多萬套。

　　如果考慮人口城鎮化進程的持續推進，則結論會完全不同。按照常住人口城鎮化率達到70%，考慮人口增長因素，中國城鎮常住人口將超過10億人，較2014年至少增加2.5億人。如果人均住房面積按照35平方米計算，至少需要77億平方米的住房；如果按照每套100平方米計算，約為7700萬套。此外需要注意到，常住人口流動性比較大（中國目前流動人口為2.5億余人），對住房的需求不夠穩定，這也是中國城鎮住房需求壓力相對較小的重要原因。

　　如果按戶籍人口城鎮化率達到70%計算，未來中國城鎮戶籍人口至少還要增加5億人。即使考慮其中作為常住人口在城鎮有住房的因素（一般是租房，而且條件較差），其住房需求增長也會非常巨大。此外，還要考慮到住房質量和配套水平提高、城鎮布局調整、住房翻新改造等因素。

　　綜合看，那種認為中國城鎮住房嚴重過剩、房地產業將出現巨大債務風險的觀點，是經不起推敲的。中國城鎮化的推進，將帶來巨大的市場需求，對中國經濟持續發展形成有力支撐。