對產業園區運營服務的思考
來源：未知 日期：2018-04-23 點擊：次
“商住產一體化”的模式創新，正在成為引領房地產行業變革的重要力量。“商住產一體化”也對房地產公司提出了更高的要求。
商業有商業的說辭，住宅有住宅的邏輯，而產業地產更有其特殊的規律。不同類型的產業園，有不同的客戶，會產生不同的需求，會形成不同的商業模式，會催生不同的運營服務體系；同一類型的產業園區，假如住、商、產的配比不同、園區經營管理的深度不同，也會產生迥異的結果。
根據個人判斷，在產業地產“黃金十年”期間，未來的3到5年會面臨一輪以上的洗牌，對于那些盲目進入者--只圖地價便宜、不考慮產業及人才基礎，只注重前期開發，而忽視招商、產業研究及后期運營服務的產業地產商，將會逐漸淡出人們視野，繼爾會成為同業投資拓展的對象。
面對未來發展的十字路口，產業地產商將何去何從？個人認為，要研究未來市場的進入策略，要研究政府、研究產業、關注企業的需求，并結合企業需求“對癥下藥”，打造適合不同類型企業的產品線，積累適合各產品的招商渠道和客戶群體，建立并提供有針對性的服務體系，只有這樣才可以“察于未萌、先謀后動、動則必成”；否則，所謂的產業地產商只能是“偽產業地產商”，屬于未來遲早要出局的那一部分。
產業園區更是一個企業發展平臺。任何企業的發展都不是孤島，它們既有對生產廠房、研發辦公樓、中試實驗室、交易市場等生產要素的需求，也有對人才、技術、資金其它生產要素的渴求；既需要與政府溝通的渠道，也需要與同業間的溝通渠道以及市場推廣的渠道等。通過這個企業發展的平臺，通過更低的進入成本，通過更直接、及時、方便的信息對稱渠道，會大大降低創業門檻，縮短企業的成長周期。
另外，對投資開發商來說，園區也是投資開發商尋找投資機會的橋頭堡。園區跟住宅、商業最大的不同，就是有一批值得期待的優質項目、優質企業和優秀企業家群體。這些項目、企業和企業家群體是可以做后續深度資源開發的，有些項目和企業是值得投資的項目，并且有可能在短期內獲得資本的溢價，如果再有幸進入資本市場的話，更可以獲得高的市盈率；企業家群體既是體系內其它高端住宅等產品的有力進入者，也是商業綜合體中潛在的消費群體。所以這個橋頭堡也是可以對入駐對象做深度開發的平臺。
園區運營服務的實踐
把園區運營服務擺在公司發展戰略以及產業地產鏈條的何種位置，會在未來形成迥異的做法和造成截然不同的效果，一種是殺雞取卵，一種是放水養魚。業內有一些同仁，只是把園區運營作為營銷或招商的道具，房子賣完，就“樹倒猢猻散”，一方面讓團隊沒有最終的歸屬感，使這種負能量的傳遞動搖軍心，另一方面對入園企業的承諾沒有最終實現。
園區運營服務的價值挖掘
學國企放水養魚。任何企業首先是一個贏利組織，如何在服務好的同時發掘和豐富產業園區的盈利點，如今對于不少產業地產開發商、運營商乃至一些行業龍頭企業來說，依然是一個亟待解決的課題。眼下，不少所謂的業內人士一提及產業地產或工業地產，立即想到華夏幸福、聯東U谷、天安數碼等一批業內新寵。但從專業的統計口徑、從區域產業集聚的業態、從服務體系的打造及實施上，政府主導的園區依然是行業的翹楚。從服務內容上，眼下各路產業地產新秀提出的從幾大服務平臺到服務體系等，在不少國有園區早已是成功實踐；從贏利模式上，無論從一級開發、二級開發、租售經營、配套服務、有償中價、股權投資等等也早已在這些園區屢見不鮮。而新入的產業地產商為何在服務及經營方面裹足不前呢，說到底，需要學習政府園區模式的“長線思維”，先放水養魚，再伺機而動，如果根基未穩即竭澤而漁，則這首先不會是一種做強做大這個行業的系統思維，園區拓展的持續性也會出現硬傷。
揚民企機制靈活。盡管國有園區在園區經營服務上積累了有益的經驗，但基于體制、機制及效率等各種因素影響，這種服務體系的搭建和盈利模式的實現在各個園區是不均衡的，內容和深度的拓展受實施主體工作專業度、敬業度的影響較大，實施效果與政策資源的聚焦程度、產業資源的集聚程度等無法匹配。而民營園區恰恰可以通過市場化開發主體的機制靈活性、基于利益驅動的敏銳嗅覺，盡可能地兼顧效率和效益的平衡。與政府主導園區相比，民營園區唯一需要揚長避短的地方，即是不要把一個長久的事業短視化，不要把一個宏偉的事業狹隘化，唯其如此，才能保證政府、園區開發商、入園企業乃至園區開發運營團隊四位一體的價值趨同，形成利益取向的正相關，最終形成發展中的多贏之舉。
園區運營服務的價值挖掘。除了一級土地開發和房產銷售之外，與住宅等傳統地產行業相比，產業園區在運營服務方面的收入也是一個差異化的亮點，但值得一提的是，這種收益本身首先取決于入園企業的數量和質量，取決于產品本身的適配性，也取決于園區運營服務的能力。如果企業過少，園區運營服務也只能是無源之水、無本之本；相反如果企業多、質量優，則園區運營服務體系則很容易完善，這將加速企業的集聚，縮短企業的成長周期，基于此將提煉出更多更有效的盈利模式。
總體來講，基于園區的不同階段，設計不同的模式來實現不同程度的利益訴求：
在開發及銷售階段。通過與政府的談判，鎖定規費的減免、以及基于銷售的稅收獎勵返還，可大大降低開發的成本。
在招商之前。與政府相關部門約定針對引進不同類型企業的引進的獎勵機制，可以邊招商邊收益。如在園區招商運營中引入500強企業、知名企業、企業總部、研發機構的，對運營公司都約定相應的獎勵措施。
在后期運營階段。在租售的配比上，通過銷售實現現金流快速平衡的同時，還可以通過資產（寫字樓、研發樓、工業廠房、停車位、廣告位、食堂、會議室、洽談室等）的租賃，形成持續穩定的現金流；也可藉此也可吸引一些輕資產的行業龍頭企業，形成園區龍頭帶動效應，既進一步吸引產業鏈上下游的企業扎堆，也可吸引政府對園區的持續關注、利于品牌園區及項目的申報；同時，隨著園區品牌的提升，該部分資產的增值效應明顯，溢價突出，未來資產證券化的空間也會更具想象力。
在產業的基礎物業管理方面，作為寫字樓業態，園區經營板塊有相應的盈利空間，而作為工業廠房和研發樓，這種盈利空間相對較小，特別是在項目早期，為了加速新產品去化，大多開發企業多采用放水養魚的方式，以開發、以營銷補貼物業。
在產業服務導入、實現企業發展成果共享方面，可以與政府談判，約定相應的分享機制。
在通過服務發現企業價值方面，把握股權投資機會，實現園區運營價值最大化。因為園區的運營服務者，可以近距離地了解入園企業的老板為人、企業的團隊精神面貌、商業模式、市場占有率等基本面，還可以通過駐區機構或特派員站在中立角度了解企業的一些基礎數據，可以較準確地把握對該部分企業的投資機會，再加上經常服務拉近企業經營者與園區的距離，對于優質企業有更多的進入機會和更低的進入價格。當然進入的方式可以多樣，如之前所服務機構曾在1994年左右以百余萬的租金作價入股一世界500強企業，從2005年左右開始，每年即獲得3000多萬的分紅，現仍在持續分享企業發展成果；作為"創業投資+孵化創新"模式的成功實踐，筆者自己主導股權投資兩家入園企業，在登陸創業板后分別獲得12倍和近6倍的投資收益并成功退出，年化收益率依次超過300%和120%。
在有償中介方面，企業的發展需要人才、資金、技術、渠道等資源，這些資源包括政府及專業第三方的。這種需求和供給之前的信息不對稱，提供了園區服務機構提供中介服務的可能，而服務的專業化程度又無這種服務造就了贏利空間，當然這種可能是建立在一定的企業基數上。
在產業園區配套商務服務方面，如房屋（寫字樓及員工公寓等）銀行，配餐服務，電信及網絡運營分成、電費代收代繳差額收益、車輛租賃、綠值租擺、票務酒店代訂等公共秘書服務、有償共性培訓或團隊拓展等也可根據企業的實際需求加以開發。
另外，隨著產業園區發展成熟，企業入駐數量的增加，會衍生出其它一些贏利模式，如區間道路的冠名、樓宇的冠名、園區共性活動（如體育比賽等）的冠名等。
當然，隨著新一代信息技術的應用、電子商務等的普及，園區運營服務的贏利模式勢必發生新的甚至是革命性的變化，這就要求園區運營的實踐者能夠與時俱進。但是，萬變不離其“蹤”，園區運營服務的“本”在服務，唯有通過服務讓企業接收了，讓政府滿意了，參與最終的“分錢”游戲才有順勢而為的可能。
總之，產業園區運營是投資開發商價值最大化長久機制，是政府事務外包的有效手段，是企業發展環境的清道夫，未來也是產業地產發展優劣的分水嶺。選擇園區運營，就是選擇了一條現實的競爭策略和有意義的發展路徑。
