產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為產(chǎn)業(yè)聚集的載體，既是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)調(diào)整升級(jí)的空間承載形式,又是地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的衡量標(biāo)志,它肩負(fù)著聚集創(chuàng)新資源、培育新興產(chǎn)業(yè)、推動(dòng)城市化建設(shè)等重要使命。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的形式多種多樣,如高新區(qū)、開發(fā)區(qū)、科技園、文化園、農(nóng)業(yè)園、特色產(chǎn)業(yè)園,以及近年來各地陸續(xù)涌現(xiàn)的科技新城、產(chǎn)業(yè)新城等。近幾年,伴隨新興產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)的連續(xù)低迷,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)逐漸成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)和投資新寵,產(chǎn)業(yè)巨擘和地產(chǎn)大佬紛紛搶灘登陸產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)版圖。

 

下面，我們就來談?wù)劗a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，到底是做產(chǎn)業(yè)還是做地產(chǎn)？

聯(lián)想集團(tuán)及其合作伙伴在大慶建設(shè)科技城項(xiàng)目,總投資超過100億元；

海爾公司分別在廣東佛山、河南鄭州、河北石家莊和天津等地斥資建設(shè)海爾創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園;

ZE中興通訊旗下的中興發(fā)展、中興國際借名產(chǎn)業(yè)園全國圈地,染指地產(chǎn);地產(chǎn)晢學(xué)家馮侖躊躇滿志地做起了美版產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)——萬通工社;

綠地集團(tuán)與鄭州市相關(guān)部門簽約開發(fā)總投資額高達(dá)130億元的濱湖國際總部產(chǎn)業(yè)園;

一直專注于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的聯(lián)東投資(集團(tuán))有限公司(下文簡(jiǎn)稱“聯(lián)東集團(tuán)”)更喊出了“聯(lián)東U谷要做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)界的萬達(dá)”的響亮口號(hào)；

住宅地產(chǎn)老大萬科再也耐不住寂寞，2013年競(jìng)得深圳市產(chǎn)業(yè)辦公

用地,開始產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的征程……

 

有專家預(yù)言,未來的地產(chǎn)界,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將與商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)三分天下。

國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的誕生與興起,是產(chǎn)業(yè)園區(qū)、工業(yè)地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展,以及文化創(chuàng)意園區(qū)迅猛崛起的綜合結(jié)果,更是住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)尋求逆勢(shì)轉(zhuǎn)型、行業(yè)細(xì)分與產(chǎn)業(yè)提升的必然產(chǎn)物。

早年以提供標(biāo)準(zhǔn)廠房和定制化廠房為核心的工業(yè)地產(chǎn),以及以制造業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)園區(qū),都面臨建筑規(guī)劃和商業(yè)配套過于簡(jiǎn)單,企業(yè)業(yè)態(tài)較為單一,相對(duì)缺乏生態(tài)化、持續(xù)性發(fā)展空間與發(fā)展前景的問題。

有了前車之鑒,

當(dāng)下的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局為依托,以高成長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)聚集為核心,融匯科研生產(chǎn)、商務(wù)辦公、會(huì)展會(huì)議、餐飲商住、文化休閑等綜合功能,建設(shè)和提供全方位、系統(tǒng)化的產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境與公共服務(wù)平臺(tái),有效地引進(jìn)目標(biāo)企業(yè)和服務(wù)于企業(yè),滿足企業(yè)一體化需求,形成相互依存、相互助益的具有強(qiáng)烈都市意向的高效產(chǎn)業(yè)綜合體。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將地產(chǎn)資源和產(chǎn)業(yè)資源有機(jī)整合,以土地開發(fā)為蹺板,通過營造適宜的生產(chǎn)辦公環(huán)境,形成產(chǎn)業(yè)聚集,帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極的較快形成。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益并重,具有超越地理空間的聚集與輻射功能,能夠促進(jìn)區(qū)域價(jià)值呈幾何式增長(zhǎng),從而帶動(dòng)城市產(chǎn)業(yè)提升與跨越式發(fā)展。而且出色的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將成為城市地標(biāo),代表著區(qū)域形象。

多年來,國內(nèi)住宅地產(chǎn)和商業(yè)綜合體的火爆,使產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為房地產(chǎn)行業(yè)一個(gè)未被重視的部分,很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目基本照搬傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目、工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目乃至住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)運(yùn)營模式,使得產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)一直在無序分散、缺乏標(biāo)準(zhǔn)的狀態(tài)中混沌發(fā)展。

一些轉(zhuǎn)型的地產(chǎn)商將房地產(chǎn)業(yè)種種經(jīng)營習(xí)慣嫁接到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域,這與強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)植入、增值服務(wù)、長(zhǎng)期運(yùn)營的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式格格不入。

若想有效操盤管控產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,必須弄清一個(gè)看似簡(jiǎn)單,卻極其關(guān)鍵的戰(zhàn)略性問題,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn),做產(chǎn)業(yè)還是做地產(chǎn)?

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一、做產(chǎn)業(yè)還是做地產(chǎn)

 

在人們的印象中,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)同住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)一樣,都是賣房子的,只不過所賣房子的功能、性質(zhì)有所不同。還有人說:住宅地產(chǎn)做住宅,商業(yè)地產(chǎn)做商業(yè),產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)做產(chǎn)業(yè)。顯然,這些說法多少闡明了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不只是建樓賣樓,更是發(fā)展產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵。

顧名思義,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可以解讀為:產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)。這一解讀表明產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)包含產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)兩個(gè)層面的內(nèi)容。那么,這兩個(gè)層面孰重孰輕?孰主孰次?明確兩者之間的輕重、主次非常重要,因?yàn)檫@關(guān)系產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營模式,關(guān)系項(xiàng)目開發(fā)商、運(yùn)營商的生存狀態(tài)。

為了研究探討產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的營運(yùn)內(nèi)容和營運(yùn)模式,我們可以借用雷達(dá)圖的形式加以描述,具體參考指標(biāo)包括:

(1)建筑載體:建設(shè)寫字樓或工業(yè)廠房及其配套設(shè)施,建筑需具備特定標(biāo)準(zhǔn)。

(2)物業(yè)管理:配套有寫字樓與商業(yè)設(shè)施的物業(yè)管理,也包括特殊工業(yè)物業(yè)的管理。

(3)商業(yè)配套:局部區(qū)域內(nèi)建設(shè)和引進(jìn)餐飲、會(huì)議、住宿、購物(便利店)、銀行、健身中心等商業(yè)配套設(shè)施,尤其是適合規(guī)劃產(chǎn)業(yè)人群的商務(wù)配套設(shè)施和商務(wù)服務(wù)機(jī)構(gòu)。

(4)產(chǎn)業(yè)環(huán)境:營造規(guī)劃產(chǎn)業(yè)的發(fā)展環(huán)境,包括軟件方面的公共政策與產(chǎn)業(yè)扶植政策等,硬件方面的行業(yè)設(shè)施配套(如針對(duì)工業(yè)園區(qū)的物流配送),以及學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、書店、公共交通等社區(qū)配套和文化娛樂配套設(shè)施。

(5)產(chǎn)業(yè)招商:針對(duì)規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)鏈(一般為新興產(chǎn)業(yè))而展開的專業(yè)招商,已不再是單純售樓和商業(yè)服務(wù)店鋪的招商。

(6)專業(yè)服務(wù):針對(duì)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)的入駐企業(yè)建立系統(tǒng)全面的公共服務(wù)體系,開展針對(duì)性的公共服務(wù)和增值服務(wù)(如科技金融服務(wù)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的版權(quán)交易服務(wù)等)。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營內(nèi)容及模式雷達(dá)圖如圖所示：

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產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式雷達(dá)圖

 

從圖中可看出,按照順時(shí)針順序,A→F,營運(yùn)工作內(nèi)容更加全面深入。

圖的左半部分主要是建設(shè)層面,為大家所熟悉,此處無須贅述。

右半部分是運(yùn)營層面,涉及多個(gè)專業(yè)、多個(gè)層級(jí)和多個(gè)階段的運(yùn)營管理工作及產(chǎn)業(yè)服務(wù)內(nèi)容,大家相對(duì)生疏。

如果左半部分的指標(biāo)分值高于右半部分指標(biāo)分值,那么,這個(gè)項(xiàng)目基本上還停留在地產(chǎn)項(xiàng)目層面;反之,項(xiàng)目就超越了地產(chǎn)層面,已具有一定的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營效果,甚至具備孵化器的功能(后面章節(jié)將具體介紹)。

當(dāng)然,理想情況是各項(xiàng)指標(biāo)分值比較平均,圖形左右相對(duì)均衡。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目與地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展的側(cè)重點(diǎn)不同,其建設(shè)運(yùn)營模式自然不同,獲取資金回報(bào)的方式和未來發(fā)展態(tài)勢(shì)自然也不同。

一些大型的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,不僅建有上規(guī)模的寫字樓群,還建有較大體量的公寓和商業(yè)設(shè)施。嚴(yán)格意義上講,寫字樓是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的主導(dǎo),而公寓和商業(yè)設(shè)施是必需的項(xiàng)目配套。這樣的項(xiàng)目如果不把產(chǎn)業(yè)招商作為工作重點(diǎn),仍以售樓和商業(yè)招商(商業(yè)服務(wù)業(yè)的招商)作為重點(diǎn),顯然是一個(gè)借用產(chǎn)業(yè)概念的地產(chǎn)項(xiàng)目,這屬于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的初級(jí)階段。

現(xiàn)實(shí)情況是國內(nèi)眾多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就處于這一初級(jí)階段。

當(dāng)然,一些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目已越過初級(jí)發(fā)展階段,把產(chǎn)業(yè)招商作為重中之重,同時(shí)做好商務(wù)配套和產(chǎn)業(yè)服務(wù),以產(chǎn)業(yè)服務(wù)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)招商,以產(chǎn)業(yè)招商帶動(dòng)商業(yè)招商,項(xiàng)目做得風(fēng)生水起。

另外,不同階段的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,進(jìn)駐的企業(yè)狀況也不盡相同。

停留在地產(chǎn)層面的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,由于缺少高效的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營和孵化服務(wù),進(jìn)駐的企業(yè)只能自力更生;運(yùn)營良好的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,產(chǎn)業(yè)集中度高,扶植力度大,入駐企業(yè)能夠得到很多優(yōu)惠政策和運(yùn)營便利,做強(qiáng)做大的概率更高,甚至出現(xiàn)“專吃政策飯”的企業(yè)。

 

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二、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，地產(chǎn)的升級(jí)版

 

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)有著顯著的區(qū)別。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)具有商業(yè)地產(chǎn)的一些特性,又自成一派。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主營的不是公寓、商鋪、酒店和綜合商業(yè)中心,因此并不以好地段的自然輻射效應(yīng)為決定因素,也不仰仗于一時(shí)的市場(chǎng)火爆,而是一個(gè)周期較長(zhǎng)、內(nèi)容多元的系統(tǒng)工程,需要依托相對(duì)低廉的土地成本(非城市中心)和區(qū)域的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ),通過政府產(chǎn)業(yè)政策的引導(dǎo)和園區(qū)公共平臺(tái)的服務(wù),吸引聚集創(chuàng)新創(chuàng)意型的新興產(chǎn)業(yè)企業(yè),形成新的經(jīng)濟(jì)中心和城市副中心。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)地產(chǎn)不同,不再以標(biāo)準(zhǔn)廠房和定制化的非標(biāo)廠房為核心建設(shè)內(nèi)容,也不再以提供職工餐廳、藍(lán)領(lǐng)公寓、便利超市、儲(chǔ)蓄銀行等一般配套設(shè)施而沾沾自足。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)針對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)與目標(biāo)產(chǎn)業(yè)，打造軟硬一體的產(chǎn)業(yè)聚集平臺(tái),營造創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的發(fā)展環(huán)境。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)一方面建設(shè)企業(yè)生產(chǎn)作業(yè)、商務(wù)辦公所需的綜合性物理載體與配套設(shè)施,另一方面搭建企業(yè)創(chuàng)業(yè)成長(zhǎng)所需的、具有化學(xué)效應(yīng)的系統(tǒng)化公共服務(wù)平臺(tái)。顯然,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是工業(yè)地產(chǎn)的升級(jí)版。

人們談到產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)時(shí),經(jīng)常提及產(chǎn)業(yè)園區(qū),那么產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)園區(qū)又有什么異同呢?

其實(shí),產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也好,產(chǎn)業(yè)園區(qū)也罷,它們都由不同形態(tài)的辦公樓宇和生產(chǎn)性物業(yè)構(gòu)成,或是一個(gè)頗具規(guī)模的寫字樓群與配套設(shè)施。相對(duì)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的稱謂,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)強(qiáng)化了地產(chǎn)性質(zhì)。按照筆者的理解,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)園區(qū)這兩個(gè)概念有合有分,有的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模浩大,本身就是一個(gè)大型產(chǎn)業(yè)園、一個(gè)產(chǎn)業(yè)新城;有的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目則歸屬于一個(gè)大型園區(qū)內(nèi)(包括開發(fā)區(qū)、高新區(qū)),是典型的“園中園”項(xiàng)目。

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三、產(chǎn)業(yè)為核，地產(chǎn)為殼

 

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)的有機(jī)融合，追求的是“1+1+1>3”(3個(gè)“1”分別為產(chǎn)業(yè)園區(qū)、入園企業(yè)和所在區(qū)域)的放大效應(yīng)。在產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)合縱連橫的演繹過程中,一個(gè)成熟的且有遠(yuǎn)大目標(biāo)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商,應(yīng)該做到產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)并重,且重在產(chǎn)業(yè);開發(fā)與運(yùn)營并重,且重在運(yùn)營;短期與持續(xù)并重,且重在持續(xù)。